Οι REOCOs (Real Estate Operating Companies)
Οι REOCOs αποτελούν εταιρίες-βραχίονες εκμετάλλευσης ακινήτων και ιδίως εκείνων της αγοράς των πλειστηριασμών. Ανάμεσά τους, η Eurobank Property Services, η Alpha Astika Akinita, η Piraeus Real Estate, η «Real Estate Transactions & Integrated Solutions Platform Α.Ε.», η doValue Real Estate, η Intrum REO Estate και η Iris Real Estate, REOCO FRONTIER MONOPROSOPI A.E., REOCO FRONTIER II SINGLE MEMBER S.A., REOCO FRONTIER III SINGLE MEMBER S.A., ETALIA. Αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς, τα αξιοποιούν εμπορικά, αποτελώντας κρίσιμο κρίκο στο μοντέλο εκμετάλλευσης των ΜΕΔ.
Ενδεικτικά σημειώνεται η περίπτωση της REOCO Frontier.
Η REOCo της Frontier — Ίδρυση, Ρόλος και Χρηματορροές
Στις 14.7.2021 ιδρύεται η «REOCO FRONTIER ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.», με Κεφάλαιο €25.000, πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής, με σκοπό να αποτελέσει το εξειδικευμένο — με κατάλληλη εταιρική μορφή, κεφαλαιακή διάρθρωση και λειτουργική ετοιμότητα — όχημα απόκτησης και διαχείρισης ακινήτων που προκύπτουν από τις διαδικασίες ρευστοποίησης του τιτλοποιούμενου χαρτοφυλακίου απαιτήσεων, ώστε να ενταχθεί άμεσα στη δομή της τιτλοποίησης κατά το closing.
Για την επίτευξη των σκοπών και στόχων της, αποδόσεων / εισπράξεων από δανειολήπτες ή πλειστηριασμούς, κτήσεις και αξιοποιήσεις ακινήτων (αγορά, πώληση, ενοικίαση και εν γένει εκμετάλλευση ακινήτων), αναφέρεται στις οικονομικές της καταστάσεις ότι συνήψε με την ΕΤΕ δύο δανειακές συμβάσεις:
- Reoco Reserve Bond Loan — εμπραγμάτως εξασφαλισμένο ομολογιακό δάνειο έως €175.000.000, το οποίο εκταμιεύθηκε αργότερα την 17/12/2021 και την ίδια ημέρα η ΕΤΕ προχώρησε στην τιτλοποίηση και στη μεταβίβαση του στην εταιρία ειδικού σκοπού «FRONTIER DAC».
- Reoco Bond Loan Facility — επίσης εμπραγμάτως εξασφαλισμένο ομολογιακό δάνειο με συμμετοχή της ΕΤΕ στα κέρδη (σύμφωνα με τα άρθρα 69 και 72 του ν.4548/2018) από την ημερομηνία σύναψης και ενεργοποίησής (εκταμίευσής) του έως και την προηγούμενη της ημερομηνίας αποπληρωμής ή την καταγγελία, με κάλυψη από την ΕΤΕ κατά 100% έως του ποσού €500.000.000. Το ποσό που έχει εκταμιευτεί από αυτό μέχρι την 31/12/2024 είναι €33.130.000.
Η REOCo λειτουργεί μετά από την ενεργοποίηση των συμβάσεων ως πλήρως ενσωματωμένο και αυστηρά ελεγχόμενο όχημα της τιτλοποίησης, με τις χρηματορροές της να βρίσκονται εκτός Ελλάδας — όχι τυχαία αλλά ως αναγκαία προϋπόθεση για την ασφάλεια των ομολογιούχων, την αποτελεσματική εποπτεία του Trustee και την απρόσκοπτη εκτέλεση / ιεράρχηση των πληρωμών από την HSBC (Cash Manager), σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα των τιτλοποιήσεων χαρτοφυλακίου απαιτήσεων.
Για τον λόγο αυτό, οι λογαριασμοί της REOCo δεν τηρούνται στην Ελλάδα αλλά στο εξωτερικό, σε τράπεζες που πληρούν τις απαιτήσεις πιστοληπτικής αξιολόγησης και επιτρέπουν στην HSBC άμεση πρόσβαση, εποπτεία και δυνατότητα enforcement χωρίς τις καθυστερήσεις και τις διαδικαστικές ιδιαιτερότητες του ελληνικού δικαίου. Οι λογαριασμοί αυτοί αποτελούν αντικείμενο ενεχύρασης μέσω Συμβάσεων Ενεχύρασης Λογαριασμών εξωτερικού, ενώ η λειτουργία τους ρυθμίζεται από τη Σύμβαση Αλλοδαπού Τραπεζικού Λογαριασμού REOCo και τη Σύμβαση Λογαριασμού Είσπραξης REOCo.
Τα έσοδα της REOCo — είτε προέρχονται από μισθώματα, είτε από πωλήσεις ακινήτων, είτε από άλλες μορφές ρευστοποίησης — κατευθύνονται υποχρεωτικά στους λογαριασμούς αυτούς, όπου η HSBC τα συμφωνεί με τα δεδομένα του Διαχειριστή και τα εντάσσει στη συνολική ιεράρχηση των πληρωμών (waterfall) της τιτλοποίησης. Η REOCo δεν έχει διακριτική ευχέρεια στη χρήση των χρημάτων της: κάθε εισροή υπόκειται σε αυστηρούς κανόνες διάθεσης, προτεραιότητες πληρωμών και γεγονότα ενεργοποίησης (triggers) που καθορίζονται από τα ομολογιακά έγγραφα και εποπτεύονται από τον Trustee, ο οποίος κατέχει το legal title επί των εξασφαλίσεων και διαθέτει δικαιώματα επιβολής σε περίπτωση παραβίασης. Ο Διαχειριστής, από την πλευρά του, δεν διαχειρίζεται τα χρήματα της REOCo αλλά μόνο τα επιχειρησιακά δεδομένα των δανείων και των ακινήτων, παρέχοντας reporting και υποστηρικτικές λειτουργίες προς τον Cash Manager και τον Trustee.
Στις οικονομικές της καταστάσεις η Εταιρεία αυτοπροσδιορίζεται:
«…σημαντικό μέρος του Έργου τιτλοποίησης του χαρτοφυλακίου Frontier, χωρίς την Εταιρεία δε μπορούν να υλοποιηθούν οι στόχοι της τιτλοποίησης, οπότε οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις καταρτίστηκαν με βάση την ισχύ της αρχής της συνέχισης της δραστηριότητας (going concern) και κατά συνέπεια δεν περιέχουν προσαρμογές στα ποσά και τη διάρθρωση των περιουσιακών στοιχείων της Εταιρείας ή άλλες προσαρμογές που θα ήταν αναγκαίες αν η Εταιρεία δε μπορούσε να συνεχίσει την δραστηριότητά της…»
Πηγή: Οικονομικές Καταστάσεις REOCO Frontier Μονοπρόσωπη ΑΕ (ΓΕΜΗ)
Αντίστοιχη δραστηριότητα αναπτύσσουν και οι άλλες εμπλεκόμενες οντότητες. Ενδεικτικά αναφέρεται η περίπτωση της Cepal — ΑΠΕ-ΜΠΕ: Δυνάμεις ενώνουν ο Όμιλος Resolute Asset Management και η Cepal Hellas.
REOCOs όπως η doValue Real Estate, η Altamira Real Estate Cyprus, η Intrum Real Estate Cyprus και οι αντίστοιχες θυγατρικές σε Ιταλία και Ισπανία αποδεικνύουν ότι η εκμετάλλευση ακινήτων είναι οργανωμένη σε διεθνές επίπεδο, με ενιαία στρατηγική και διασυνοριακή διαχείριση. Δημιουργούν την πεποίθηση ότι οι οντότητες αυτές λειτουργούν μέσω πολλαπλών δικαιοδοσιών, αξιοποιώντας διαφορετικά εταιρικά και εποπτικά καθεστώτα — καθιστώντας αδύνατο για τον δανειολήπτη να εντοπίσει τον πραγματικό δικαιούχο της απαίτησης. Η αλυσίδα διαδοχής των απαιτήσεων είναι αδιαφανής. Οι συνεχείς μεταβιβάσεις σε διάφορα επίπεδα — χάρη στις κρατικές ενισχύσεις (Frontier, Bluebell, Domus, τόσο σε επίπεδο Funds, ΕΑΑΔΠ, όσο και ΕΔΑΔΠ) σε συνδυασμό με την κατοχή των τίτλων — δημιουργεί ένα πλέγμα στο οποίο το νομικό καθεστώς ιδιοκτησίας και ευθυνών είναι αδιαφανές και μη προσβάσιμο στον οφειλέτη.
Η διασυνοριακή δομή ενισχύει την αδιαφάνεια και υπονομεύει την ασφάλεια δικαίου. Το σύστημα ΜΕΔ λειτουργεί με τρόπο που υπερβαίνει τα όρια της ελληνικής έννομης τάξης: ο δανειολήπτης δεν μπορεί να γνωρίζει ούτε τον πραγματικό δανειστή, ούτε τον τελικό οικονομικό δικαιούχο, ούτε την ακριβή αλυσίδα μεταβιβάσεων, ούτε τη δικαιοδοσία στην οποία υπάγεται η απαίτηση.
Η ύπαρξη REOCOs σε Κύπρο, Ιταλία, Ισπανία και Ελλάδα αποδεικνύει ότι η εστίαση στην εκμετάλλευση των ακινήτων που συνδέονται με τα ΜΕΔ αποτελεί μορφή διεθνούς αρχιτεκτονικής, η οποία υπερβαίνει τα όρια της ελληνικής αγοράς και ενισχύει τη συγκέντρωση ισχύος στα χέρια λίγων ομίλων.
Ενότητα Β
Οικονομικά Αποτελέσματα REOCOs (€)
Πίνακας με τα έσοδα (turnover) των κυριότερων REOCOs που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά, βάσει δημοσιευμένων οικονομικών καταστάσεων. Τα ποσά είναι σε ευρώ.
| Έτος | doValue Real Estate | Frontier REOCO | INTRUM REO Estate | Alpha Astika Akinita | Resolute Cepal / Kaican Hellas |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 8.313.870 | 5.670.025 | 502.684 | 8.960.000 | 3.217.084 |
| 2023 | 9.301.905 | 4.580.022 | 131.227 | 4.280.000 | 674.110 |
| 2022 | 5.022.554 | −1.470.381 | 420.147 | — | 1.104.493 |
| 2021 | 916.919 | −146.471 | — | — | −176.929 |
| 2020 | −77.998 | — | — | — | — |
| 2019 | — | — | — | — | — |
| 2018 | — | — | — | — | — |
| 2017 | — | — | — | — | — |
Πηγές: Δημοσιευμένες οικονομικές καταστάσεις εταιρειών (ΓΕΜΗ). Τα κενά (—) υποδηλώνουν μη διαθέσιμα στοιχεία ή μη δραστηριοποίηση κατά το συγκεκριμένο έτος. Τα αρνητικά ποσά υποδηλώνουν ζημίες.
Ο Όμιλος Resolute Asset Management και η Cepal Hellas ανακοίνωσαν την ολοκλήρωση της συγχώνευσης Kaican — Resolute IKE και τη σύναψη συμφωνίας κοινοπραξίας.
Σύμφωνα με την ανακοίνωση, πρόκειται για στρατηγική συνεργασία που σκοπό έχει να αλλάξει το τοπίο στη διαχείριση ακινήτων. Η νέα εταιρεία, Resolute Cepal Greece SA (RCG), θα αποτελέσει ηγετικό παίκτη στον κλάδο της διαχείρισης ακινήτων και περιουσιακών στοιχείων, συνδυάζοντας τη διεθνή τεχνογνωσία και την εξειδίκευση των δύο εταιρειών.
Η RCG θα παρέχει υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων καθώς και συμβουλευτικές υπηρεσίες για τράπεζες, διαχειριστές απαιτήσεων, ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και θεσμικούς επενδυτές. Το χαρτοφυλάκιο θα περιλαμβάνει 14 δισ. ευρώ σε ακίνητα και εξασφαλίσεις ακίνητης περιουσίας που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της Cepal Hellas.
Η REInvest Greece — κορυφαία εταιρεία κτηματομεσιτικών υπηρεσιών, το μεγαλύτερο μερίδιο της ιδιοκτησίας της οποίας έχει ήδη μεταφερθεί από τη Resolute στην κοινοπραξία — θα διαδραματίσει καταλυτικό ρόλο στην ενίσχυση των δυνατοτήτων της RCG.
O κ. Bill Hancock, Managing Partner του Ομίλου Resolute Asset Management & Πρόεδρος της Resolute Cepal Greece, δήλωσε: «Η RCG σηματοδοτεί την αρχή μιας νέας εποχής στη διαχείριση ακινήτων στην Ελλάδα. Σε αυτή την περίπτωση, το όλον είναι πολύ μεγαλύτερο από το άθροισμα των μερών του. Αυτό αλλάζει το status quo, απελευθερώνοντας τις τεράστιες δυνατότητες της αγοράς.»